IM상업용 부동산 매각 IM 제작 에이전시
매수자는 건물보다
문서를 먼저 봅니다.
IMWise는 건물주·법인·운용사의 매각 IM을 대신 만듭니다. 공공데이터로 숫자의 근거를 채우고, AI가 초안을 쓰고, 전문가가 한 줄씩 검수합니다. 완성본은 비밀번호가 걸린 링크와 편집 가능한 원본 파일로 전달합니다.
- 자산유형별 IM 템플릿
- 53종
- 용도별 AI 작성 엔진
- 5종
- 연동된 공공·금융 API
- 30종+
- 외국어 번역·음성 브리핑
- 6개
수치는 IMWise가 쓰는 ExitWise 플랫폼 기준입니다. IMWise의 거래 실적이 아닙니다.
서울 ○○빌딩 · 업무·근린생활시설
- 임대율
- 94.0%
- 연 순영업소득
- 13.4억
출처 표기 예시 — 면적·용도: 건축물대장(국토교통부) · 거래 사례: 실거래가 공개시스템
영상으로 보기
수십억 빌딩, 왜 안 팔릴까요?
매수자가 가장 먼저 보는 ‘문서’의 비밀 — 매각이 멈춰 선 이유를 영상으로 먼저 확인하세요.
누구를 위한 서비스인가
파는 사람이 달라지면
문서도 달라져야 합니다.
처음 건물을 파는 개인과 이사회 보고가 필요한 법인은 궁금한 것이 다릅니다. IMWise는 첫 상담에서 누가 읽을 문서인지부터 정하고, 거기에 맞춰 구성과 깊이를 잡습니다.
건물주·개인 자산가
“처음 파는 건물인데, 무엇부터 보여줘야 할지 모르겠어요.”
등기·건축물대장·임대차를 정리해 매수자가 묻기 전에 답하는 IM을 만듭니다. 세무·권리 쟁점은 따로 체크리스트로 드립니다.
블라인드 티저 + 매각 IM이 유형으로 상담건물주·개인 자산가
법인·기업
“사옥 매각을 이사회에 올리고, 같은 자료로 공개 매각도 하고 싶어요.”
내부 보고용 판단 근거와 외부 배포용 IM을 한 벌의 데이터로 맞춥니다. 해외 매수자를 위한 영문판도 함께 준비합니다.
기관급 IM · 다국어판이 유형으로 상담법인·기업
운용사·리츠·신탁사
“딜 일정이 빠듯해요. 티저부터 데이터룸까지 순서대로 나와야 해요.”
블라인드 티저, IM, 민감도 분석표를 딜 일정에 맞춰 단계별로 납품합니다. 여러 건을 맡겨도 형식이 흐트러지지 않습니다.
기관급 IM·TM · 다건 계약이 유형으로 상담운용사·리츠·신탁사
중개법인·공인중개사
“매물 수주 경쟁에서 이기려면 제안서부터 달라야 해요.”
중개사님 명의로 나가는 IM을 대신 제작합니다. 저희 이름은 드러나지 않고, 매수자 응대와 거래는 중개사님의 영역으로 남습니다.
중개사 명의 제작 대행이 유형으로 상담중개법인·공인중개사
서비스
매각의 단계마다
필요한 문서가 따로 있습니다.
관심을 끄는 한 장, 판단을 돕는 한 권, 심사를 통과하는 한 벌. 매각 진행 단계에 맞춰 필요한 문서만 골라서 맡기시면 됩니다.
블라인드 티저
2~4쪽건물을 특정할 수 있는 정보는 가린 채 투자 포인트만 보여주는 첫 배포용 문서입니다.
- 핵심 지표 요약 · 입지 강점 3가지
- 관심 매수자용 NDA 안내문
매각 IM
20~40쪽입지·건물·임대차·재무·시장·출구 시나리오까지, 매수자가 검토하는 순서대로 구성합니다.
- 숫자마다 출처 표기
- 주변 거래 사례·임대 시세 비교
- 위치도·차트·사진 배치
기관급 IM·TM
IM 40쪽+ · TM 16장운용사·기관의 투자심의 형식에 맞춘 문서입니다. 할인율 근거와 민감도 분석을 담습니다.
- DCF · 캡레이트 민감도 표
- 한국은행 금리 통계 기반 할인율 근거
- 리스크 요인과 대응 방안
다국어판
6개 외국어영어·일본어·중국어·베트남어·인도네시아어·아랍어로 같은 IM을 옮깁니다. 면적·통화 표기도 현지 관행에 맞춥니다.
- 원문과 문단 단위 대조본 제공
- 언어별 음성 브리핑을 링크에 첨부
보안 공유 링크
열람 관리파일을 메일로 뿌리지 않습니다. 비밀번호가 걸린 링크로 보내고, 누가 얼마나 읽었는지 매도인께 보고합니다.
- 비밀번호 · 만료(7·14·30일) · 열람자 워터마크
- 체류·스크롤·재방문으로 매긴 관심도 점수
매각 준비 진단서
무료 · 30분IM을 만들기 전에 먼저 봐야 할 것들을 짚어 드립니다. 첫 상담에서 바로 받아 보실 수 있습니다.
- 공부서류상 확인이 필요한 쟁점
- 준비 자료 목록과 예상 일정
제작 과정
첫 통화부터 납품까지
다섯 단계로 끝납니다.
단계마다 저희가 하는 일과 고객께서 준비하실 것을 미리 알려드립니다. 공공데이터로 확인할 수 있는 자료는 저희가 직접 조회하니, 서류를 모으느라 시간을 쓰지 않으셔도 됩니다.
- DAY 0
무료 진단 상담
자산 개요와 매각 목표, 일정을 듣고 어떤 문서가 필요한지 정합니다.
- 준비하실 것
- 주소, 매각 희망 시기
- 결과물
- 매각 준비 진단서 · 견적
- 계약
계약·비밀유지 약정
제작 범위와 납기, 수정 횟수를 계약서에 적고 비밀유지 약정을 먼저 맺습니다.
- 준비하실 것
- 임대차 현황, 수입·지출 자료
- 결과물
- 계약서 · NDA
- 조사
데이터 조사·AI 초안
건축물대장·토지·실거래·금리 데이터를 조회해 ExitWise 엔진으로 초안을 씁니다.
- 저희가 하는 일
- 공공데이터 조회, 비교 사례 선정
- 결과물
- 출처가 붙은 초안
- 검수
전문가 검수·디자인
숫자와 출처를 대조하고, 과장되거나 단정적인 표현을 걸러낸 뒤 지면을 다듬습니다.
- 저희가 하는 일
- 수치 대조, 표현 점검, 조판
- 결과물
- 검수 완료본
- 납품
납품·수정
보안 링크와 원본 파일을 드리고, 계약한 횟수만큼 고쳐 드립니다.
- 고객께서 하실 일
- 검토 의견 전달
- 결과물
- 최종본 · 공유 링크
- 블라인드 티저
- 3영업일
- 매각 IM
- 7영업일
- 기관급 IM·TM
- 10영업일
- 무료 수정
- 3회 포함
표준 납기는 자료를 모두 받은 날부터 셉니다. 자산 규모와 자료 상태에 따라 계약서에서 다시 정합니다.
왜 IMWise인가
대형 자문사의 문서 구조를,
중소형 빌딩에도.
좋은 IM의 조건은 이미 정해져 있습니다. 근거가 있는 숫자, 매수자의 질문 순서를 따르는 구성, 새지 않는 배포. IMWise는 이 조건을 규모와 상관없이 모든 자산에 적용합니다.
숫자마다 출처가 붙습니다
면적·용도·거래 사례·금리를 공공 원천에서 가져오고, 어느 자료에서 왔는지 문서 안에 적습니다.
날짜가 아니라 영업일로 약속합니다
AI 초안 덕분에 조사와 작성 시간이 줄었습니다. 줄어든 시간은 검수에 씁니다.
정액 제작비, 성공보수 없음
매각가에 연동되는 수수료를 받지 않습니다. 가격을 부풀릴 이유가 없는 사람이 문서를 씁니다.
원본은 고객의 것입니다
PDF만 드리고 끝내지 않습니다. PPTX·HWPX·DOCX 원본을 함께 드려 다음 매각 때도 쓸 수 있습니다.
매각 사실이 새지 않게
블라인드 티저로 시작하고, 상세 자료는 NDA를 맺은 상대에게만 비밀번호 링크로 엽니다.
한 번 모은 자료로 모든 문서를
티저·IM·기관급 TM·다국어판이 같은 데이터에서 나옵니다. 문서끼리 숫자가 어긋날 일이 없습니다.
| 구분 | 대형 자문사 매각 자문 | 일반 디자인·PPT 대행 | IMWise |
|---|---|---|---|
| 주로 맡는 자산 | 대형 오피스·기관 거래 중심 | 규모와 무관 | 중소형 빌딩부터 기관급 자산까지 |
| 비용 구조 | 매각 성사 시 수수료(자문 계약) | 쪽 단가 | 문서별 정액 제작비 |
| 데이터·분석 | 자체 리서치 조직 | 고객이 준 자료에 의존 | 공공데이터 직접 조회 + 전문가 검수 |
| 부동산 문서 관행 | 숙련 | 업체마다 편차 | 자산유형별 템플릿 53종 |
| 원본 파일 | 계약에 따라 다름 | 대개 제공 | PDF·PPTX·HWPX·DOCX 제공 |
| 배포 관리 | 자체 데이터룸 운영 | 해당 없음 | 비밀번호 링크 · 워터마크 · 관심도 리포트 |
일반적인 경우를 비교한 것으로, 개별 회사의 조건은 다를 수 있습니다. 매각 전 과정을 맡길 자문사가 필요하다면 제휴 중개법인을 연결해 드립니다.
샘플 IM
말보다 한 권을
먼저 보여드립니다.
아래 세 권은 가상 자산으로 만든 샘플 전문입니다. 숫자는 하나의 재무 모델에서 나왔고, 금리만 한국은행 ECOS 실제 조회값입니다. 실제 고객의 문서는 비밀유지 약정에 따라 공개하지 않습니다.
- 샘플 01 · 가상 자산
매각 IM · A4 24쪽
서울 ○○빌딩 매각 IM
역세권 7층 업무·근생 빌딩. 임대차 현황과 만기 분산, 안정화 NOI, 5년 DCF, 금리 환경과 민감도까지 담았습니다.
샘플 02 · 가상 자산기관급 TM · 16:9 16장
Project NORTHGATE 기관급 TM
수도권 상온·저온 복합 물류센터. 10년 현금흐름, 차입 구조, 금리×LTV 민감도, 출구 전략 두 가지를 비교합니다.
샘플 03 · 가상 자산블라인드 티저 · A4 2쪽
동남권 근린상가 블라인드 티저
주소·건물명·임차인 상호를 가리고 권역과 범위값만 보여주는 첫 배포용입니다. 무엇을 가렸는지 문서 안에 적었습니다.
NEWSTO·RWA 문서 제작
토큰증권 시대에도
시작은 기초자산 설명서입니다.
개정 전자증권법·자본시장법이 2026년 2월 3일 공포되어 2027년 2월 4일 시행될 예정입니다. IMWise는 인가를 받은 발행사·신탁사·증권사가 쓰는 기초자산 문서와 법정 서류의 작성 실무를 지원합니다.
- 확정
2026년 1월 15일 · 2026년 2월 3일
개정법 통과·공포
전자증권법·자본시장법 개정으로 토큰증권 제도화
- 확정
2026년 2월 13일
장외거래소 예비인가
신탁수익증권 장외거래중개업 예비인가 의결 — 본인가는 금융위원회 공표로 확인
- 확정
2026년 9월 4일
「토큰증권 정책방향」
금융위원회가 단계별 로드맵과 「비금전신탁수익증권 발행 모범규준」을 제시
- 진행 중
진행 중
하위규정 개정
하위규정(시행령·감독규정) 개정 절차 진행 중 — 확정 전
- 예정
2027년 2월 4일
시행 · 1단계
기관투자자 전용 사모MMF·사채 토큰화, 신탁방식 비상장주식(수익증권) 토큰화, 공모 조각투자증권 토큰화, 한국거래소 중심의 장내 토큰화 파일럿
- 예정
시점 미정
2·3단계
2단계: 공모 증권 토큰화 / 3단계: 스테이블코인 등을 활용한 온체인 결제. 2·3단계의 이행 시점은 「가변적」으로만 제시되어 있어 날짜를 특정하지 않습니다
DOC 1
기초자산 적격성 점검표
객관적 가치평가 가능성, 처분 용이성, 주거용 해당 여부 등 「비금전신탁수익증권 발행 모범규준」의 요건을 발행 전에 점검합니다.
DOC 2
기초자산 IM
실사 요약·권리관계·임대차·수익 구조를 정리합니다. 기관 대상 사모와 발행인 내부 검토용입니다. 공모에서 일반투자자에게 청약을 권유할 때는 투자설명서·예비투자설명서·간이투자설명서만 쓸 수 있습니다(자본시장법 제124조②).
DOC 3
증권신고서·투자설명서 작성 실무 지원
발행인 명의·책임의 법정 서류입니다. 서술과 도표 초안, 편집을 맡고 신고서와 설명서의 내용이 어긋나지 않는지 대조합니다.
DOC 4
분배 시뮬레이션
임대료·공실·금리 가정별 분배금 변화를 보여줍니다. 예측정보 표기 기준(자본시장법 제125조②)의 4가지 요건 — 예측정보라는 표시, 가정과 근거, 실제 결과가 달라질 수 있다는 주의 문구 — 을 함께 적습니다.
DOC 5
영문 오퍼링 메모(PPM)
해외 투자자 대상 문서입니다. 적용할 면제 구조와 판매 가능 여부는 발행인과 현지 법률자문이 결정합니다.
IMWise가 하는 일
- 기초자산 조사와 문서 초안·편집
- 신고서·설명서 간 수치·표현 대조
- 규제 표현을 사람이 한 줄씩 검수
- 발행 후 분기 운용보고서 편집
하지 않는 일
- 발행·인수·주선, 청약 권유·중개
- 법정 서류에 IMWise 명의 표기
- 감정가 산정·법률 의견서 작성
- 수익률·원금 보장 문구, 투자 자문
- 증권사 STO 조직
- 신탁사
- 자산운용사
- 발행 인가 조각투자사
- 토큰화를 검토하는 건물주
모든 산출물은 발행인·인가 금융회사·법률자문의 검토를 거쳐 사용됩니다. 제도 설명은 금융위원회 「토큰증권 정책방향」(2026년 9월 4일)과 「비금전신탁수익증권 발행 모범규준」을 따랐고(기준일 2026-09-25), 하위규정이 확정되면 문서 기준을 다시 맞춥니다.
요금
시작가를 먼저 밝힙니다.
자산 규모와 자료 상태에 따라 최종 금액은 달라지지만, 어디서부터 시작하는지는 숨기지 않습니다. 모든 요금은 문서별 정액이며 매각 결과와 연동되지 않습니다.
블라인드 티저
매각 의사를 조용히 알리고 반응부터 보고 싶을 때
49만 원부터
3영업일 · 2~4쪽
- 핵심 지표·투자 포인트
- PDF · 보안 링크
- 수정 3회
- 첫 매각이라면
매각 IM
매수자 검토에 필요한 내용을 한 권에 담을 때
190만 원부터
7영업일 · 20~40쪽
- 블라인드 티저 포함
- 거래 사례·임대 시세 비교
- PDF·PPTX·HWPX 원본
- 보안 링크 · 열람 기록
기관급 IM·TM
운용사·기관의 투자심의를 통과해야 할 때
390만 원부터
10영업일 · IM 40쪽+ 또는 TM 16장
- DCF·민감도 분석
- 영문판 1개 언어 포함
- 데이터룸 목록 정리
STO·RWA 문서팩
토큰증권 발행을 준비하는 발행사·신탁사·증권사
890만 원부터
구조별 협의 · 문서 5종
- 적격성 점검·기초자산 IM
- 신고서·설명서 작성 실무 지원
- 분배 시뮬레이션(예측정보 기준)
- 규제 표현 사람 검수
- 부가세 별도 · 정액제매각가에 비례하는 성공보수는 받지 않습니다.
- 여러 건을 맡기시면운용사·중개법인의 다건 계약은 건당 단가를 따로 정합니다.
- 착수 전 취소는 전액 환불착수 뒤의 환불 기준은 진행 단계별로 계약서에 적습니다.
신뢰와 보안
매각 자료를 맡긴다는 것의
무게를 압니다.
건물을 판다는 사실 자체가 민감한 정보입니다. IMWise는 계약보다 비밀유지 약정을 먼저 맺고, 문서가 누구에게 열렸는지 기록으로 남깁니다.
문서를 지키는 방식
- 계약 전 비밀유지 약정자료를 받기 전에 NDA부터 맺습니다.
- 비밀번호 링크와 만료일첨부파일 대신 링크로 보내고, 필요 없어지면 닫습니다.
- 열람자 워터마크와 열람 기록열람 전 이메일을 확인하고 그 이메일을 화면에 새깁니다. 어느 링크가 언제 얼마나 읽혔는지 남습니다.
- 표현 검수「수익 보장」처럼 분쟁이 될 수 있는 단정 표현을 걸러냅니다.
함께 검증하는 전문가 네트워크
문서가 전문 영역에 닿으면 해당 자격을 가진 파트너에게 연결합니다. 모든 IM을 파트너가 검토한다는 뜻은 아니며, 필요한 쟁점에 맞춰 연결합니다.
- LEGAL유니온 법률사무소 · 이재권 대표변호사
공식 법률 파트너 · 제53회 사법시험, 사법연수원 43기 · 권리관계와 계약 쟁점 - VALUATION이상용 감정평가사
(주)감정평가법인 삼일 이사 · 법원 감정평가사(서울고법) · 미국 감정평가사(ASA) · 공식 감정평가가 필요할 때 - EDUCATION건국대 미래지식교육원 · 동국대 법무대학원
부동산 전문·최고위과정 교육 협력 · 김덕기 교수(동국대 법무대학원 도시정비법무전공 주임교수) - ARCHITECTURE성진용 건축사·교수
이안종합건축사사무소 대표이사 · 증축·리모델링 등 매각 전 가치 개선 시나리오 - DESIGN이승환 교수
동양대 북서울캠퍼스 정교수 · 공간 가치와 사용자 경험 관점 자문
서울 상담소서울 서초구 서초중앙로22길 109 스톤캐슬 2층 (유니온 법률사무소 내). 대면 상담은 예약제로 운영합니다.
본사경기 성남시 분당구 수내로 54 삼성보보스쉐르빌 2716호. IMWise는 ExitWise 플랫폼을 개발·운영하는 (주)엔비트코리아가 직접 운영합니다.
자주 묻는 질문
맡기기 전에
꼭 물어보시는 것들
여기 없는 질문은 wise@exitwise.io로 보내 주세요. 영업일 기준 하루 안에 답을 드립니다.
매수자도 찾아 주시나요?
아니요. IMWise는 문서를 만드는 곳입니다. 매수자 탐색과 거래 중개는 공인중개사법에 따라 개업공인중개사의 업무이므로, 원하시면 제휴 중개법인을 연결해 드립니다.
제작비는 문서별 정액이고, 매각 성사 여부나 매각가와 연동되지 않습니다.
IM에 들어가는 가격 추정이 감정평가인가요?
아닙니다. IM 속 가치 추정과 수익 분석은 매수자의 검토를 돕는 참고 자료이며, 문서에도 그렇게 표기합니다. 담보·소송·공시 목적처럼 공식 감정평가가 필요한 경우에는 감정평가 파트너를 연결해 드립니다.
가진 자료가 거의 없는데도 맡길 수 있나요?
네. 주소만 있으면 건축물대장·토지 정보·주변 실거래 같은 공공 자료는 저희가 직접 조회합니다. 다만 임대차 계약 현황과 수입·지출 자료는 소유자만 가진 정보라 따로 받아야 합니다.
매각 사실이 알려질까 걱정됩니다.
자료를 받기 전에 비밀유지 약정부터 맺습니다. 첫 배포는 건물을 특정할 수 없는 블라인드 티저로 하고, 상세 IM은 NDA를 맺은 상대에게만 비밀번호 링크로 엽니다. 링크는 언제든 닫을 수 있습니다.
매수자 반응은 어떻게 알 수 있나요?
IM을 보안 링크로 보내면 링크마다 열람 시간, 스크롤 깊이, 재방문, 재무 섹션 열람 여부가 기록됩니다. 이를 합친 관심도 점수를 정리해 매도인께 보고드리므로, 누구와 먼저 협의할지 판단하는 데 쓰실 수 있습니다.
수정은 몇 번까지 되나요?
모든 문서에 3회 수정이 포함됩니다. 그 뒤의 수정이나 새 자료가 생겨 내용을 다시 쓰는 경우는 작업량에 따라 따로 견적을 드립니다.
AI가 쓴 문서를 그대로 주는 건가요?
AI는 조사와 초안 작성에만 씁니다. 모든 숫자는 출처와 대조하고, 표현은 사람이 한 줄씩 검수한 뒤에 납품합니다. 검수 기록은 요청하시면 함께 드립니다.
STO 증권신고서도 써 주시나요?
증권신고서와 투자설명서는 발행인 명의로 제출하고 책임도 발행인이 집니다. IMWise는 서술·도표 초안과 편집, 두 문서의 수치·표현 대조를 지원하며 서류에 IMWise 명의를 올리지 않습니다.
일반투자자에게 청약을 권유할 때는 법정 투자설명서만 쓸 수 있습니다. 그래서 공모용 홍보 IM이나 티저는 만들지 않습니다.
결제는 어떻게 하나요?
계약 시 세금계산서를 발행하며, 착수금과 잔금으로 나누어 받습니다. 착수 전에 취소하시면 전액 환불해 드립니다.
상담 신청
매각 자료 진단부터
무료로 받아 보세요.
자산 개요를 남겨 주시면 영업일 기준 하루 안에 연락드립니다. 첫 30분 진단 상담과 매각 준비 진단서는 비용이 들지 않습니다.
- 이메일
wise@exitwise.io - 전화
010-5439-5353 - 대면 상담
서울 서초 스톤캐슬 2층 · 예약제 - 운영
(주)엔비트코리아 · ExitWise